PKP SA: Nieruchomości kolejowe to potencjał dla kolei, miast i rynku

Łukasz Malinowski, Rynek Kolejowy: PKP SA to jeden z największych właścicieli gruntów i obiektów w kraju. Jakie są obecnie zasoby, którymi zarządzacie? Ile powierzchni pod inwestycje macie do dyspozycji – z naciskiem na największe miasta, ale nie tylko?

PKP SA zarządza jednym z największych portfeli nieruchomości w Polsce. To zarówno grunty, jak i budynki dworcowe, powierzchnie komercyjne oraz tereny położone często w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach – w centrach miast, przy głównych węzłach komunikacyjnych i w miejscach naturalnie powiązanych z ruchem pasażerskim.

Naszym zadaniem nie jest jednak wyłącznie administrowanie tym majątkiem. Coraz większe znaczenie ma aktywne zarządzanie nieruchomościami: identyfikowanie potencjału inwestycyjnego, przygotowanie projektów komercyjnych, współpraca z samorządami oraz poszukiwanie takich funkcji, które odpowiadają zarówno na potrzeby rynku, jak i mieszkańców oraz pasażerów. Największy potencjał widzimy oczywiście w dużych miastach, gdzie tereny kolejowe są często jednymi z ostatnich tak dobrze skomunikowanych obszarów możliwych do przekształceń. Ale nie ograniczamy się wyłącznie do metropolii. W mniejszych miastach również są lokalizacje, które mogą pełnić ważną funkcję usługową, handlową lub społeczną.

Jak PKP SA może współpracować z partnerami zewnętrznymi – i czy musi to robić? Dlaczego spółka nie może sama prowadzić np. inwestycji deweloperskich?

Sama lokalizacja nie wystarcza, żeby skutecznie zrealizować duży projekt komercyjny czy deweloperski. Takie przedsięwzięcie wymaga kapitału, doświadczenia inwestycyjnego, zarządzania ryzykiem oraz sprawnego prowadzenia całego procesu – od analiz, przez projektowanie, finansowanie, uzgodnienia i roboty budowlane, aż po komercjalizację. Dlatego w części projektów współpraca z partnerami zewnętrznymi jest najbardziej racjonalnym modelem działania. Nasza spółka wnosi do takich przedsięwzięć przede wszystkim potencjał lokalizacyjny, nieruchomość, a partner prywatny – know-how, kapitał i doświadczenie w realizacji projektów komercyjnych.

Nie oznacza to, że każdy projekt wymaga partnera. Każdą lokalizację analizujemy indywidualnie – pod kątem potencjału rynkowego, skali inwestycji, uwarunkowań formalnoprawnych, rodzajów ryzyka oraz możliwego modelu biznesowego. W praktyce chodzi o to, żeby dobrać taki model działania, który pozwoli najlepiej wykorzystać potencjał nieruchomości, a jednocześnie zabezpieczy interes PKP SA i ograniczy ryzyko po stronie spółki.

Jak taka współpraca z deweloperami może wyglądać? Jaką rolę mogą odgrywać choćby spółki celowe? Jakiś czas temu prezes Beroud mówił, że analizujecie kilka modeli działalności.

Nie zakładamy jednego sztywnego modelu. Inaczej podchodzi się do dużych terenów inwestycyjnych w centrach miast, inaczej do projektów przydworcowych, a jeszcze inaczej – do mniejszych lokalizacji o funkcji usługowej lub komercyjnej.

Rynek nieruchomości zmienia się szybko, podobnie jak otoczenie regulacyjne i oczekiwania inwestorów. Dlatego analizujemy różne formy współpracy – od klasycznej współpracy z inwestorem, poprzez model joint venture, po spółki celowe. Kluczowe jest to, aby model był dopasowany do skali projektu, rodzajów ryzyka, uwarunkowań prawnych i oczekiwanego biznesu.

Jaką rolę może pełnić XCity i jaka jest przyszłość tej spółki?

XCity pełni rolę narzędzia wspierającego PKP S.A. w przygotowaniu i prowadzeniu wybranych projektów komercyjnych. Mówimy przede wszystkim o lokalizacjach z dużym potencjałem inwestycyjnym, gdzie konieczne jest połączenie perspektywy nieruchomościowej, miejskiej, finansowej i formalnoprawnej. Dziś XCity prowadzi aktywne działania związane z przygotowaniem i wyborem inwestorów dla nowych projektów, m. in. Warszawa Burakowska, a w dalszej kolejności Warszawa Odolany oraz Poznań Wolne Tory.

Jakie przedsięwzięcia realnie są najbliżej realizacji?

To te inwestycje, które mają już wyraźnie określony potencjał rynkowy i są najbardziej zaawansowane przygotowawczo. Trwają przygotowania do rozpoczęcia realizacji projektu Gdynia Międzytorze – złożono wnioski o pozwolenie na budowę dla dwóch pierwszych etapów projektu. Kolejnym projektem, który ma szansę na realizację w niedługim czasie, jest Mińsk Mazowiecki. W dalszej perspektywie – projekty Warszawa Gdańska i Kraków Bosacka. W przypadku tych przedsięwzięć kluczowe jest nie tylko samo rozpoczęcie inwestycji, ale właściwe przygotowanie jej modelu biznesowego, struktury współpracy i założeń urbanistycznych. To są projekty długoterminowe, dlatego ważne jest, aby były dobrze osadzone zarówno w realiach rynkowych, jak i w potrzebach miasta. Dodam, że we wszystkich tych projektach uczestniczy XCity.

Czy w przypadku inwestycji Warszawa Burakowska zaszły jakieś zmiany w projekcie?

Warszawa Burakowska jest dla nas ważnym przedsięwzięciem, bo pokazuje, że nieruchomości kolejowe mogą odpowiadać na realne potrzeby współczesnego miasta. Nie mówimy wyłącznie o klasycznej zabudowie komercyjnej, ale o projekcie, który może wpisać się w rozwijający segment mieszkań na wynajem instytucjonalny, czyli PRS. To stosunkowo nowy segment rynku w Polsce, ale w Warszawie rozwija się dynamicznie. Odpowiada na potrzeby osób, które szukają dobrze zlokalizowanych mieszkań na wynajem, w pobliżu transportu publicznego, usług i miejsc pracy. Ten projekt pokazuje zmianę w sposobie myślenia o nieruchomościach PKP – nie jako o terenach odseparowanych od miasta, ale jako o przestrzeniach, które mogą wspierać jego rozwój.

Jakie są pomysły PKP SA na Warszawę i zmiany po przebudowie średnicy? Czy kwestie prawa warstwowego są nadal istotne?

Potencjał terenów nad linią średnicową jest ogromny, bo mówimy o ścisłym centrum Warszawy. Chcielibyśmy, aby po remoncie linii możliwe było stworzenie atrakcyjnej, nowoczesnej zabudowy, która nie tylko wykorzysta potencjał tej lokalizacji, ale też lepiej połączy przestrzeń miasta. Dziś infrastruktura kolejowa, z natury swojej funkcji, tworzy w wielu miejscach wyraźna granicę w tkance miejskiej. Dobrze zaplanowana zabudowa nad linią kolejową mogłaby tę granice łagodzić - tworzyć nowe przestrzenie publiczne, usługi i powiązania między częściami miasta.

Współpracujemy z Miastem Stołecznym Warszawa przy zapisach Planu Ogólnego dla tych terenów. Równolegle rozmawiamy z PKP PLK SA, które odpowiadają za remont linii średnicowej. Z tą inwestycją bezpośrednio powiązana jest możliwość stworzenia rozwiązań technicznych pozwalających na przyszłą zabudowę nad linią kolejową.

Jedną z istotnych barier pozostają jednak przepisy. Brak tzw. prawa warstwowego utrudnia pełne wykorzystanie potencjału takich lokalizacji. Obecne regulacje nie zawsze odpowiadają projektom, w których różne funkcje – kolejowa, publiczna, miejska i komercyjna – nakładają się na siebie w jednej przestrzeni. Dlatego kwestia prawa warstwowego jest nadal bardzo ważna. Bez odpowiednich rozwiązań prawnych pełne wykorzystanie takich terenów będzie trudne albo niemożliwe w klasycznej formule inwestycyjnej.

Dlaczego tak wiele powierzchni komercyjnych na dworcach jest pustych? Jakie zmiany spółka planuje wprowadzić w wynajmie nieruchomości?

Tak, na części dworców mamy wolne powierzchnie. Nie uciekamy od tego tematu. Trzeba jednak jasno powiedzieć, że przyczyny są różne. Czasem decyduje sama lokalizacja całego budynku lub niekorzystne komercyjnie usytuowanie danego lokalu w obiekcie , czasem jego parametry techniczne, a czasem zmiana oczekiwań samych najemców.

Chcemy odchodzić od modelu, w którym wystarczy opublikować ogłoszenie i czekać na zainteresowanie. Potrzebne jest bardziej aktywne podejście do komercjalizacji: lepsze projektowanie lokali, wcześniejsze rozpoznanie potrzeb rynku, dobór funkcji do charakteru konkretnego dworca i większa elastyczność formatów najmu. Najważniejsze jest to, żeby nie traktować pustych lokali wyłącznie jako problemu administracyjnego. To jest niewykorzystany potencjał, który trzeba lepiej zrozumieć, odpowiednio przygotować i aktywnie zaoferować rynkowi.

Jak mają się inwestycje na gruntach kolejowych w miastach do wyzwań związanych z planowaniem przestrzennym?

Jak już wspomniałem, grunty kolejowe w miastach są często bardzo atrakcyjne, ale jednocześnie należą do najtrudniejszych terenów inwestycyjnych. Wynika to z ich historii, funkcji transportowej, uwarunkowań technicznych, sąsiedztwa infrastruktury kolejowej oraz złożonych kwestii planistycznych, w tym wynikających z istniejących przepisów prawa. Dlatego przy takich przedsięwzięciach kluczowa jest współpraca z samorządami. Dobrze zaplanowane zagospodarowanie terenów kolejowych może nie tylko uruchomić potencjał inwestycyjny, ale też poprawić strukturę miasta – stworzyć nowe przejścia, usługi, przestrzenie publiczne czy np. lepsze powiązanie między dzielnicami. Naszym celem nie jest przypadkowa zabudowa wolnych działek. Chodzi o takie wykorzystanie nieruchomości, które łączy interes PKP SA, potrzeby miasta, oczekiwania mieszkańców i wymogi związane z funkcjonowaniem kolei.

Tereny kolejowe mogą być ważnym elementem rozwoju miast, ale wymagają odpowiedzialnego planowania. To nie są proste nieruchomości inwestycyjne. Ich potencjał jest duży, ale żeby go wykorzystać, potrzebne są dobre plany miejscowe, stabilne otoczenie prawne, dialog z samorządem i właściwy model biznesowy.